賴正鎰建議政府下半年應先疏通房貸 避免自住換屋族與產業鏈雙受傷
根據調查統計，今年上半年六都的預售市場推案戶數不到3萬戶，較去年同期4萬7,657戶，大減39.3%、年減近四成；總銷金額也較去年同期大幅縮水逾4,000億元。商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天指出，從第七波金融管制一年半以來，市場微降溫的「結構校正」情況來看，他認為到今年9月將屆滿兩年「應該已經夠了」，他也提出五個觀點，建議央行可考慮Q3起「讓水龍頭再開大些」，讓軟著陸的房地產慢慢回到健康有序的市場機制。
賴正鎰認為，央行第七波信用管制、銀行房貸額度吃緊，加上國際金融與地緣政治不確定性升高，建商普遍放慢推案節奏；另一方面，2021至2023年間的預售推案陸續完工，市場正式進入交屋與核貸壓力測試期。2026年下半年台灣房市將出現少見的「供給急縮、交屋湧現」雙重現象，房市由過去的快速擴張，轉入「去化優先、資金為王、個案表現」階段，六都全年推案約6萬戶、總銷規模1.5兆元，呈現「量縮、價穩」格局。
賴正鎰說，全球2026年在AI科技產業全面落實與供應鏈重組下，呈現分化復甦態勢。美國受惠於AI晶片與軟體應用大爆發，經濟展現強勁韌性，通膨在利率緩降後逐步受控；歐洲則在能源轉型與地緣政治餘波中艱困地步入溫和復甦。
亞洲的日本在徹底擺脫通貨緊縮後，工資與物價呈良性循環，日圓匯率結構性調整帶動內需熱絡；韓國則緊跟半導體外銷熱潮，經濟緩步回升；大陸經濟以新質生產力與製造業外銷為主要支撐。反觀台灣，受惠於全球AI算力基礎建設與先進製程的絕對優勢，2026年總體經濟表現極為亮眼。
根據統計，「建照推案量」與「土地交易量」在今年上半年皆呈現萎縮，且據各建築開發公會會員申報開工及市調資料，2026年H1六都總推案戶數約2.89萬戶、總銷8,354億元。觀察六都推案表現，台北市衰退幅度最大，上半年僅推出1,574戶，較去年同期減少55.7%，總銷金額也腰斬；台中市同樣出現明顯修正，推案戶數由去年同期13,853戶降至6,746戶、年減39.4%，成為六都中推案量縮，兩個較為明顯的區域。
反觀台南、高雄受科技產業投資、園區就業與人口移入支撐，推案與總銷跌幅，相對溫和，顯示市場已從過去齊漲齊跌，轉為比拚區域產業、交通建設、生活機能與產品定位的「基本面競爭」。(詳如附表)
另一個值得注意的是，台灣AI供應鏈投資、科技園區擴廠與股市資金動能，仍為整體經濟提供支撐，但房市受制於授信條件，未能同步反映資產市場熱度，形成「股房不同步」現象。這也說明，房市成交減速並非單純需求消失，而是購屋人的融資能力、建商的推案節奏與銀行的資金配置同時受到約束。
就他了解，部分買方因銀行今年以來的鑑價略趨保守且貸款成數下修，僅剩下六成左右，交屋前臨時須補足一至兩成自備款；建議應該加速改善房貸排撥與審核效率，避免換屋者的違約與資金調度風險。
賴正鎰表示，限貸環境已使建商從過去的積極搶地，改採「都更合建、危老重建、低總價、小坪數及自住型產品」，並以遞延推案、邊建邊售、控制土地庫存等方式，來降低資金風險。但建照、土地交易與新推案同步下滑，短期壓抑市場供給與相關產業就業。
從下半年與明年的長遠角度來看，某些地區仍有科技產業擴大開發議題的人口紅利效益，例如台北的北士科周邊的北投地區、台中的中科周邊，如十三期，單元二，單元四及單元五，部分開發商仍鎖定這些地區推案，並針對科技族群生活需求進行設計。
他認為，政府不宜以一體適用的限貸政策處理不同需求，應採取更彈性的金融與供給管理。他也提出以下五項建言：
- 對首購、自住及「先買後賣」的實質換屋族，採差異化管理，適度提高第二戶合理貸款成數至七成，甚至七成五，避免家庭因居住需求升級而被迫產生違約。
- 應依房價、所得與營建成本變化，重新檢討高價住宅認定門檻，避免中南部正常三、四房住宅因總價跨過現行標準，被迫適用四成以下貸款限制。台北七千萬元應提高為八千萬元，新北市六千萬元應提高為七千萬元，其餘地區四千萬元應拉高到五千萬元。官方應依據近年房價實質漲幅全面放寬認定標準，還給中產階級正常的貸款空間。
- 對具開發實績、非投機囤地、確實投入都更、危老或ESG綠建築的建商，建議採風險分級核貸，土建融資可適度回到六成，以維持合理供給與避免資金斷鏈。
- 銀行應建立交屋前六個月的預審與鑑價預警機制，及早揭露可能的核貸落差，讓購屋人、建商與銀行有時間調整資金。
- 應檢討18個月限期開工規範，依都市更新、合建案、偏鄉或大型複合開發等不同條件給予彈性，避免為趕期限而壓縮規畫品質。
附表:
六都 2026年與2025年 H1預售推案統計比較表 單位：戶/億元
| 區域 | 2026H1 推案戶數 | 2025 H1 推案戶數 | 同期推案 增減率 | 2026 H1 總銷金額 | 2025 H1 總銷金額 | 同期總銷 增減率 |
| 台北市 | 1,574 | 3,552 | -55.7% | 1,051.7 | 2,120.4 | -50.4% |
| 新北市 | 4,725 | 7,132 | -33.7% | 1,762.3 | 2,415.0 | -27.0% |
| 桃園市 | 7,775 | 12,028 | -35.4% | 1,945.3 | 2,715.5 | -28.4% |
| 台中市 | 6,746 | 13,853 | -51.3% | 1,892.4 | 3,120.6 | -39.4% |
| 台南市 | 3,912 | 5,369 | -27.1% | 797.3 | 912.2 | -12.6% |
| 高雄市 | 4,187 | 5,723 | -26.8% | 905.4 | 1,076.7 | -15.9% |
| 合計 | 28,919 | 47,657 | -39.3% | 8,354.4 | 12,360.4 | -32.4% |
資料來源/市調、不動產開發公會 製表/鄉林不動產研究室
