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營建成本創新高推升房價 H1置產抗通膨持續發酵

今年前6個月在物價漲不停、政府猛打房,央行續升息抗通膨的情況下,讓購屋者持「若不買又續漲,若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。商總主席賴正鎰今天說,上半年房市表現,購地少七成,來客量少五成,購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩,報復性消費復甦在即,上半年擬推新案都會延到Q3、Q4推案,下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局,預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元,年減23%。

對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法,禁止預售屋轉賣。賴正鎰說,政府打炒房一年來效果顯著,但房地產業也慘兮兮,所以他向立委們喊話,年底馬上就要縣市長選舉,大家都很忙著輔選,短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法,更不需要用打房議題來騙選票,他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。

他先從國際局勢來分析說,全球各主要國家今年五月的CPI消費者物價指數推升到40年來最高點,英國高達9.1,還遠高於美國的9.1;其他歐盟國家,像是法國5.8,德國8.2,義大利6.2。亞洲地區新加坡4.8,泰國5.2,韓國4.6,台灣3.8。日本CPI指數雖僅有2.5,但是日幣大幅貶值到140兌換1美元,仍持續進行寬鬆政策。美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨,台灣也隨之升息兩次達1.5碼。

賴正鎰說,台灣房價在去年的漲幅快速攀升,很多人搶著進場買房置產抗通膨,所以多數建商都賣得很好,但全球汽油與糧食等生活支出,今年以來大幅上揚,俄烏戰爭3月開打以來,原油與金屬價格漲,鋼,鋁,銅線,玻璃等建築材料也隨之大漲,建材價格漲了40%,加上土地成本太高,營建業為瞭如期交屋,必須搶工搶料,每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元,平均漲幅超過45%,原本高興完銷卻可能變成要虧錢完工。

他分析說,台灣通膨率六月雖達到3.39%,但壓力尚不如歐美國家的高,只是全球通膨如影隨形,加上全球股市重挫,更讓消費者堅信「置產抗通膨」,但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中,消費者在購屋心態上,存有「到底是要不要買房?」、「現在進場會不會是買在高點?」、「現在不買,以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。

另根據財政部資料,這兩年持有自住與非自住的住宅房屋者增加,主要是持有1戶及2戶者增加,反映出首購及換屋族群的剛性需求者增加,成為房市支撐力量,而持有3戶以上逐年遞減,代表政府接連打房政策成效顯現。

賴正鎰指出,央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成,並規定購地後18個月內要開工,否則要降低貸款成數,使得開發商現在都不再買新的土地,加上之前庫存土地已購足,所以全國的今年上半年的購地總金額較去年同期減少了七成,市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50%,建商原本在今年上半年要推的新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售避免吃掉利潤。

賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力,建材飆漲,加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令,逼得已領建照的新案急忙開工,致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6,突破兆元大關(附表一)。游資陸續轉進房市,置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵,但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素,預估推案大幅緊縮延遲到明年,這些種種現象,在政府,開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。(附圖一)

開發商反映土地與建築成本的飆漲,六都房市以臺中漲幅最高,近四年預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元,漲幅達83%以上,甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。臺南和高雄的平均房價漲幅也逾60%(附表二)。

而雙北市房價基期高,漲幅相對較少,但今年上半年的新個案補漲空間幅度大,慢慢恢復到上波4、5年前的行情,像新莊副都心區域回到60萬元以上,萬華區也回70、80萬元,加上臺北市區現在無地可買,所以只能靠都更危老或合建,來降低支出成本。

他說,疫情Q3可望緩和,邊界逐步開放,台灣6月15日起入境檢疫改為3+4,每周入境從7日起從2.5萬人次,放寬為4萬人次,建議政府持續滾動式調整,從八月起放寬實施0+7入境檢疫措施,將有助於爭取更多外國商務客來台,大陸也可望在20大以後放寬入境限制,兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來,屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。

展望下半年房市,賴正鎰點出三大趨勢,包括(一)臺北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長,帶動換屋需求增加,50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。

附表(一):

                六都 2022年 H1預售推案統計                單位:戶/億元

區域2022 H1 推案戶數2021 H1 推案戶數同期推案 增減率2022 H1 總銷金額2021 H1 總銷金額同期總銷 增減率
台北市3,5242,74628.3%1,578.71,178.334.0%
新北市8,9206,83530.5%2,028.01,507.234.6%
桃園市10,6598,03932.6%1,853.51,272.245.7%
台中市20,50413,750 49.1%3,350.62,210.351.6%
台南市7,6905,77433.2%912.7607.250.3%
高雄市8,1936,40328.0%996.8680.146.6%
合計59,49043,54736,6%10,720.37,455.343.8%

                       資料來源/市調、各個不動產開發公會     製表/鄉林不動產研究室

附表(二):

             六都近四年的上半年預售平均單價與漲幅        單位:萬元

區域 2019 H12020 H12021 H12022 H1 漲跌幅
台北市60.567.377.488.646.5%
新北市36.940.843.248.3  30.9%
桃園市20.523.327.634.9 70.2%
台中市21.125.729.238.7  83.4%
台南市18.321.925.129.4 60.7%
高雄市18.922.126.431.2  65.1%

                                       資料來源:市調資料與實價登錄