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2022年新推案量將少二成 呈「量縮、價微揚」格局-9

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰說,後疫情時代的全球資金氾濫、低利率與通膨現象,為求保值,資金搶進股市、房市與黃金市場,台灣今年推案爆量突破1.83兆元,年增11%,逆勢上演五連漲。他認為,政府祭出四波打房後,看來短期還不打算縮手,而開發商土建融資貸款難,購地將轉趨保守,土地交易量可能會減少20%。

對於明年房市表現,賴正鎰說,航運塞港至少還要2年,建商難以控制物價與利潤的情況下,在通膨與建材成本飆漲下,消費者為求保值,明年還是會照買房,但因為自備款要增加,所以房市應該會轉溫和,只是房價仍會續升,且建商購地與推案趨於保守,可能會改變供需結構。他預估明年總推案量將縮20%,約為1.45兆元,呈現「量縮、價續揚」格局。

賴正鎰分析國際局勢,新冠疫情對全球經濟與空海運交通產生嚴峻且複雜的影響,歐美國家為拯救經濟,大舉印鈔產生全球資金潮,採貨幣寬鬆、低利率、紓困救濟等大規模刺激消費措施,但全球航運塞港造成貨運延遲,貨物與晶片短缺,物價持續上揚造成通膨壓力。

美國的新冠疫情對經濟成長及通膨的衝擊,11月消費者物價指數CPI年增率更飆升到6.8%,創下39年來新高,儘管第四季就業率提升,但經濟表現仍無法達到年初預期的8%,甚至被迫下修到5.5%至6.2%。隨著物價漲勢淩厲,聯準會為解決通膨壓力,已經預告明年將加快貨幣寬鬆政策QE的退場速度,甚至可能會有3次升息機會。

疫情反覆經濟衰退,2021東京奧運也無助景氣,日本全年經濟成長率約在3.4%;澳洲前兩季出口表現還不錯,預估GDP約3.9%。在韓國與台灣都有科技產業支撐出口,韓國可望維持在4%左右,略勝日本。新加坡很早就控制疫情,所以經濟景氣復甦的很早,營建業、資通訊產業、房地產等領域增幅都超過10%,預估2021全年GDP可望成長7%。大陸在疫情防控得宜,經濟快速復甦,預估今年GDP也可望達到增長6%以上目標,台商也受益。

全球產業加速擴張,半導體及各類商品需求旺盛,台灣民間今年投資成長超過18%,在出口,投資與民間消費帶動下,經濟表現優於預期。主計總處上修今年GDP達6.09%,可望創11年來的新高。台灣對大陸(含香港)出口額在前11個月已突破1718億美元,再創新高,年增25.7%,更佔台灣出口總額的42.3%,且貿易順差達953億美元,兩岸貿易迎來新一波盛況。

賴正鎰表示,各國新冠肺炎疫苗施打覆蓋率快速增加,也在追加第三劑,且口服疫苗已進入第二期的臨床試驗,預計明年下半年就可正式問世,疫情可望在明年下半年終結,屆時全球商務與旅遊的門戶邊境開放,景氣復甦腳步會更加快。全球持續低利率政策和空前的寬鬆貨幣政策環境,加上政府大規模的財政刺激政策,加重通膨現象,全球為求資產保值,大量投入股市,房市與搶購黃金,連台灣回流資金與低利,使房市出現前所未有的空前繁榮。

他指出,去年原預測今年房市受房地合一2.0閉鎖期延長為5年影響,全年總推案量會減少10%左右,總銷減為1.48兆元,將終止連4年漲,但全球通膨與打房等因素,今年全國總推案量竟逆勢突破1.82兆元,年增率達11%,意外上演了「五連漲」,成為2016年房地合一實施後連5年正成長的新高點,而且是不分蛋黃、蛋白區,全面翻揚,甚至六都之外的縣市,更有外溢效應,出現落後補漲趨勢,跌破眾人眼鏡。

房市有史以來的爆熱。也讓政府很緊張,從去年12月起祭出四次打房措施。行政院去年12月「健全房市方案」啟動首波打炒房,央行也以選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢;立法院火速通過三讀通過預售屋實價登錄2.0、房地合一稅2.0修法並於今年7月1日起實施,將預售屋與紅單納管,限制5年的45%高額稅金閉鎖期。

財政部今年下半年起,更要求各縣市政府祭出囤房稅,提高持有第3戶以上的房屋稅率;央行緊接著宣布12月17日起降低自然人購屋及購地貸款成數為4成的新制,這已是央行自去年12月以來三度調整選擇性信用管制措施;甚至內政部準備提案修法,祭出「預售屋新五規」,嚴懲炒作最高處3年徒刑並最高可罰5000萬元。只是政府各部會接連打炒房措施,也都沒有將房價壓下來,而且越打房,房價越漲。

賴正鎰認為,政府推動多項重大公共建設,又碰上台商回流擴廠等需求,土地與資金熱,企業與建商都在搶工、搶料,導致物價指數與建材原物料飆漲,至今年11月的營建工程物價指數,更創下2008年金融風暴後近13年之高點(見附圖一)。各地政府看到房市熱,不斷拿出公有土地標售,導致土地價格翻揚,建商為了要存活,只好繼續推案,就算政府緊縮土建融貸款額度,只能咬牙買地推案,也因為貸款難借,所以明年的土地交易預估將降20%。

他預估新冠疫情約在後年上半年結束,所以全球航運在未來兩年內,都還會塞車,物價持續維持高檔,而且建材物價飆升也吃掉開發商的利潤,每年平均利潤僅剩3%,進入微利時代,建商也因為利潤難以控制,紛紛取消預售,改採先建後售的成屋銷售,避免衍生合約糾紛。他也預告明年房價還會繼續漲,而且還可能再漲10%左右。

回顧今年房市表現,六都之中推案及總銷年成長率最多是南台灣,以高雄市的18.6%與台南市的16.9%,分居冠亞軍,以台南永康、新市及高雄橋頭、仁武受惠於南科與台積電等高科技大廠的擴廠題材,加上房價基期低,醞釀比價補漲行情。(見附表二)

連年推案量居冠的台中市,今年推案增幅未如高雄與台南,但中部為台商大本營,中科今年營業額首度衝破兆元,各重大建設陸續到位,周邊西屯區、龍井、大雅、沙鹿成推案一級戰區,大台中地區今年維持去年水準,推案戶數在三萬戶大關上下,甚至外溢到彰、投地區。

他說,2022年房市將有五大趨勢(一)各國升息調控通膨,流動資金影響股房市。(二)政府若禁止預售轉約,自住置產比例提高,投資客改長期佈局,走入包租代管市場。(三)金管會提高金融土建融及房貸管制,不利中小建商布局。(四)建商參與土地標售意願減低,都更與合建土地更搶手。(五) 土地價格推升未來房價,建商減少預售,新成屋更為搶手,供需失衡。

<附表一>

營建工程物價指數年增率走勢圖

資料來源: 行政院公共工程委員會           製表:鄉林不動產研究室

<附表二>

                    2021年全台預售房市推案統計           單位:億元/戶
縣市別2021總銷2020總銷年增減率2021推案戶數2020推案戶數年增減率
台北市3,193.73,027.25.5%8,6359,825-12.1%
新北市4,012.33,644.310.1%17,84320,253-11.9%
桃園市2,420.92,234.98.3%17,94518,252-1.7%
台中市3,492.83,114.612.1%28,82628,7180.4%
台南市1,795.41,535.416.9%13,14312,1907.8%
高雄市1,682.51,418.518.6%12,80512,3373.8%
六都合計16,597.614,974.910.8%99,197101,575-2.3%
台灣省1,638.71,455.512.6%15,18714,1677.2%
基隆市63.360.25.1%594649-8.5%
新竹縣市423.2491.7-13.9%3,5754,462-19.9%
苗栗縣173.6142.621.7%1,5431,4159.0%
南投縣56.750.711.8%53741230.3%
彰化縣318.4221.443.8%2,8632,04440.1%
雲林縣91.597.1-5.8%875981-10.8%
嘉義縣市167.4120.339.2%1,5421,12636.9%
屏東縣134.5109.223.2%1,5511,29719.6%
宜蘭縣132.9114.915.7%1,3351,2953.1%
花蓮縣77.247.462.9%77248658.8%
總 計18,236.316,430.411.0%114,384115,742-1.2%

資料來源:縣市不動產開發公會、市調                             製表:鄉林不動產研究室