打炒房重挫開發商  政府推動社會住宅及都市更新政策恐提前跛腳

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今天說，國際通膨及升息壓力趨緩，但工料高漲問題未解決前，房價不會跌，尤其在政府「史上最猛打炒房」下，壟罩在「山雨欲來風滿樓」的低氣壓下，六都上半年推案量年減14％，全台房地合一稅收年減10.4％，已現隱憂，不僅重挫開發商，政府推動社會住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策。

賴正鎰指出，全球通膨陰影未消，俄烏戰爭短期沒有結束徵兆，石油及原物料價格還在上漲曲線，美股受升息利率消息，表現起伏，但就業及CPI指數有好轉，美國銀行預測升息循環最終回將落在11月。

此外，全球主要國家今年7月的CPI消費者物價指數都明顯下降，美國勞工部公布7月CPI指數較去年同期上升3.2%，稍低於市場預期的3.3%，是2021年10月來最低年升幅且符合預期，代表抗通膨漸獲成效。亞洲的大陸7月CPI由前月上漲0.2%轉為持平；韓國創21個月來最低年增率，7月CPI漲2.3％，通膨步伐放緩。台灣7月CPI漲1.88％，延續低於2%通膨警戒線，已有收斂。

台灣股匯市受美股及出口表現影響而有起伏，原本去年台灣出口表現還是四小龍之首，但今年上半年出口疲弱，出口總額2021.1億美元，較去年同期減443億美元，減幅達18％，衰退情況遠比日、韓等國還嚴重，台幣八月來連續貶值，兌美元匯率破32元，等同又回到去年十月創下的近六年新低紀錄，呈現疲軟。

此外，新冠疫情持續放緩，國人出國熱，今年上半年的入境旅客268萬8928人次，但我國出境人數已達492萬4951人次，兩者差距近一倍，觀光逆差還在持續擴大中，他很擔心觀光逆差若再持續擴大，恐會影響外匯存底及國家整體經濟發展。

國際整體經濟影響股匯市，也左右房地產表現，賴正鎰說，俄烏戰爭造成全球石油及原物價上漲，電價能源及房子造價都隨著水漲船高，開發商及建商都承受不了。

全球原油與金屬價格漲不停，營建業為如期交屋，避免衍生交屋違約糾紛，必須搶工搶料，每坪興建成本平均漲幅超過50%，像台中營建成本每坪從8萬元跳為15萬元，漲幅逾100%，台北也從14萬元暴增到25萬元左右，從近10年營建工程水泥、磚瓦、金屬及機電等材料類總指數漲逾26.4，可以看出開發商壓力有多大（附表一）。

過去台灣約有1萬家建商，921大地震後剩下100家左右，近10年發展又回到上萬家，但有85%都是中小型建商，這些新加入建商沒有經歷過不景氣的階段，遇到政府連續打炒房，利率上升，緊縮金融政策，工料雙漲等情況下，約有八成建商選擇暫退市場，甚至連都市更新及危老重建案整合到一半就喊卡，他擔心若都市更新計畫無法推動下去，對國人居住安全將會有很大影響。

他透露，這波房價上漲除了建築成本上漲100%之情況，這也是他從事房地產40年來前所未見，除了建材與工資漲幅驚人之外，土地飆漲也是主要原因之一。他建議政府應該要有土地政策，像是重劃區容積少，土地持有比重較高的人惜售或拉抬價格，自然土地價格上漲，他建議政府應在都市計畫適度放寬容積，就可降低成本。

賴正鎰也分析近年住宅產品變化，過去10年，房子從20至45坪，放大尺度到75坪，甚至120坪，但這兩年多來因為少子化及建築成本上漲，新推建案的坪數又回到以前的20~45坪為主力，總價在1500萬元上下，而市場上僅剩品牌開發建商較易存活，因為他們在融資貸款，施工品質，售後服務等方面，才夠有實力。

他說，政府打炒房不手軟，但已經轉而影響現有開發商經營，這20年來政府每次打房都會造成另一波的房價上漲，增加的成本就會加到買家身上，屢試不爽，政府才是炒房的元兇。他認為，其實政府要推動房市正義的作法應該要尊重市場，不要過度干預。政府應該在捷運可到達的區域，找到政府公家土地去變更地目，蓋足夠的社會住宅租售給照顧年輕人與社會弱勢族群。

對於下半年民眾購屋方向及熱區，他認為，台北市區土地稀缺，未來勢必朝香港、新加坡及紐約的模式，房價還是會溫和上漲，北市新案房價破三位數，每坪單價上百萬元將是常態，甚至推升到150至200萬元，例如中山區，大安區，信義區。

建商在無地可用又要穩定推案，只能朝外圍發展。他認為落在新北市的新莊塭仔圳、三重等捷運路線方向的區塊，桃園以中壢、桃園市或蘆竹、八德等捷運可到的區域，台中熱點將集中在13、14期重劃區及單元2．3．4．5重劃區。台南市區的鐵路地下化兩側與高鐵站重劃區為主力，至於高雄則以南高雄的新興區與前鎮區為推案主力。

對今年上半年房市表現，如去年底預期呈「價穩量縮」格局，從六都今年上半年新案戶數僅5.3萬戶，年減14%，而總銷僅剩9907億元，年減率7.6%（附表二）的情況來看，預售屋禁售轉手政策在7月上路後，原以為利空出盡，沒想到又祭出第二戶房貸最高七成及全國總歸戶的囤房稅2.0兩大打炒房政策，逼得中小型建商暫緩推案或退場，或是選擇找大型建商合作開發手上的土地或帶建照個案，甚至盤給大型建商。

他透露，大型建商對政府打房政策各有因應新的推案政策，有的怕被下半年選舉干擾，提早到上半年推案，有的則是因為平均地權條例修正案禁止預售屋轉約制度七月實施，選擇觀望，決定遞延到下半年推案，導致住宅與土地成交的價量雙降，不過下半年在大選政策利多刺激下，他推估全年推案總銷年減12%，但仍有機會破1.6兆元。

展望下半年房市，賴正鎰點出5大趨勢，包括(一)受鋼鐵、水泥產業碳費徵收影響，房價恐有轉嫁效應。(二)土地、建材漲勢未歇，建商推案以都更合建或危老建築物重建優先。(三)隨著預售案交易受限、新案改先建後售。(四)換屋需求增，大三房等中大坪數產品獲翻身。(五)住宅產品受打壓，商辦市場崛起。

附表一　　　近十年營建工程材料類指數上漲比較表     指數基期：民國110年=100

附表二：                六都 2023年 H1預售推案統計　單位：戶/億元