地價與造價成本高漲 台中新重劃區精華地段房價4字頭起跳

台資回流、低利與資金寬鬆引爆全台換屋潮，109年7月「建物買賣移轉棟數交易量」，六都共2萬3,588戶，其中台中交易量達4059棟，月增11.2%，也是今年首次突破4000棟大關。台中房產熱度直線上衝，前七個月家戶購屋比達2.43%，僅次於桃園2.95%。鄉林集團董事長賴正鎰分析，他觀察到今年掀起全台換屋潮，加上土地與營造成本推升房價，引發房市「恐漲心理」，致使購屋置產與投資客同時出籠，讓新預售屋快速去化。

內政部統計資料顯示，全台在上半年的住宅開工戶數總計60,487戶，其中台中市以14,530戶居第一，高於新北市的10,809戶，佔全台開工總量近1/4。而根據台中市不動產開發公會統計開工申報案件，今年上半年預售推案戶數計1萬2,415戶；總銷金額已達1504億元，下半年還有許多百億案件要推，估計台中今年推案總量會可望突破3,000億元大關。

鄉林不動產研究室指出，人口紅利與區域成長性牽動各區域房市的消長，台中市受惠於年產值逾8000億元的中科，磁吸大量年輕人到台中就業定居，本地與外地建商競推新預售案，新成屋和中古屋市場也是強強滾，在六都之中家戶購屋比僅次於桃園市（附表一）。

台中市受惠於軌道經濟效應與重大交通建設進補，房產熱度直線上衝，前七月家戶購屋比達2.43%，捷運綠線通車在即，屯區與海線重大建設陸續到位，緊接著捷運藍線也要開始規劃，區域輪動掀置產熱潮，山海屯蛋白區因重劃利多及生活機能躍進，房價大幅追漲。

鄉林不動產研究室說，資金寬鬆遇上利率走低，高資產族尋求高保值的避險工具，不動產持續吸引剛性需求族群進場。台中前7月累計移轉交易2萬4,179棟，與去年同期的2萬4,579棟的規模相當，可說毫不受新冠疫情影響。

賴正鎰說，此波資金行情使得土地行情飆漲，房價飛速進化，而建商搶土地之熱度，讓他匪夷所思。他說，重劃區部份以台中市13期與14期，及接近高鐵的單元五等新興重劃區土地最夯，若以新地價與營建原料及工資墊高的建築成本來換算，未來新推案預售開價至少要漲15%至20%，每坪單價逼近40萬元。

鄉林不動產研究室表示，台中新興重劃區發展快速，依區域行情分析，北屯捷運GO站附近、單元12及烏日高鐵特區還可看到單價低於30萬元個案，而西屯、南屯重劃區精華地段的新案基本上都已是「4字頭」起跳。單元2與單元3因靠近高鐵與五權西路，房價已是35至40萬元；擁大片綠地景觀及建設的水湳經貿特區直接是40~50萬元/坪。而舊台中市區部分，較靠近台灣大道的北區和西區開價每坪40萬元以上，台灣大道沿線則是42~48萬元/坪，若是面對公園、園道或大片綠地或品牌建商的開價更高。

鄉林不動產研究室說，台中市推案熱區今年上半年仍集中於台74線及捷運綠線的北屯區、北區，以及高鐵周邊太平及烏日、南屯等具交通及新重劃區的題材地區。過去台中縣市交界的新興重劃區新案單價30萬元是基本門檻；市區成熟商圈新預售建案每坪單價則是站穩40萬元，二字頭差不多已成絕響，只有在偏一點的蛋白區才看得到。

另一有趣現象是「海線房市正在翻轉」，前7個月台中市買賣交易移轉2萬4,170棟，對比去年同期，海線沙鹿區成長最多，年增31.93%；北屯區15.43%及大里區11.563%緊追在後（詳如附表二）。

鄉林不動產研究室分析，台中人口雖集中於山線及屯區，但清水、沙鹿、龍井、梧棲串起海線生活圈，也就是所謂蛋白區逐漸崛起，三井台中港OUTLET開發，建商搶進推案。而沙鹿坐擁台中國際機場、中科園區，又是市區往海線主要通道，國三南來北往交通方便。

過去大家買屋先考慮地段，現在年輕人購屋及換屋重視區域建設與生活機能。未來捷運藍線第一階段綜合規劃預計明年5月完成，並延伸到沙鹿火車站，軌道經濟縮短山與海各生活圈距離，市中心區平均房價動輒3字頭以上的比價情況下，海線部分一字頭的房價勢必追價補漲，今年下半年建商在清水、沙鹿預售推案行情，普遍迎向20萬元/坪。

附表（一）六都今年1-7月家戶購屋比

附表（二）台中市今年１－7月不動產交易前5名熱區　　　單位：戶（棟）