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上半年五大現象帶旺房市 下半年應避免中美歐貿易戰及升息成為黑天鵝

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天表示,上半年土地交易量近千億元、申請建照及樓板面積較去年約增2成、六都新案房價回檔上揚、購屋比呈現正成長、各案場來客量與電話量大增等五大現象,帶旺下半年房市表現。他說,去年底原本預估六都全年推案總銷年增率為27.3%,但從今年H1熱度來看,絕對可延續到H2並支撐地價與房價,他預估六都全年推案總銷年增率可望上修為30.4%,全年預售推案破兆元「應沒問題」,下半年應是「量續升、價微揚」。

對於中、美、歐之間的貿易戰火恐會波及台灣出口貿易、央行日前的理監事會決定連八度凍漲利率、央行總裁楊金龍暗示台灣將跟上美國聯準會腳步,已在升息起跑線等說法,賴正鎰認為,「難免有小陰霾,但預料不會太長」,升息雖會讓購屋者每月利息支出多出幾百元,但還不至於影響整體房市,畢竟房價還在低檔,且五大行庫6月新承作房貸利率更以1.624%,創下八年新低,購屋貸款者壓力相當輕。

回顧上半年全球經濟,美國建築業復甦且增加7萬個工作機會,景氣復甦讓美聯準會加快升息腳步。歐元區6月綜合採購經理人指數(PMI)出現近5月來首次上升,顯示歐元區上半年已擺脫經濟低迷氛圍。在亞洲,南北韓領導人簽署「板門店宣言」、川金會如期舉行、朝鮮半島去核化露曙光,東北亞和平相處跨出一大步。

在全球景氣增溫時,國內一例一休的勞基法修正案、勞退所得的修法紛擾,總算塵埃落定,但減少消費的預期心理已經形成,大家尋求額外的被動收入,想彌補減少加班收入與勞退刪減的空缺。然股、房二市具連動關係,股市維持在一萬多點已久,房市仍緩步回溫,買房者趁機入市,議價成功率偏高,還算是「買方市場」主導。

商總不動產交易委員會主委謝坤成說,根據調查,六都之中以雙北市及台南市的回溫最明顯,六都今年1-6月家戶購屋比,前三名分別是桃園2.07%、台中1.97%和新北1.77%,而包括台北、新北和台南三個都會區則連續三年正成長,台南成長幅度最大;台北市更從2015年上半年每百戶不滿一戶購屋的0.88%、成長為1.25% (如附表一)。

且根據中央銀行最新公布全體銀行購置住宅房貸餘額,5月數據來到6.75兆元、建築貸款(土建融)餘額也增至1.76兆元,雙雙創歷史新高,顯示家戶購屋意願已從谷底反彈、買氣向上攀升。

他觀察這一波房市反轉,除了首購族及換屋客之外,也有一部份是股票獲利之後資金轉到房市的置產族群,股市上萬點已滿一年,不少企業家手上股票市價漲了好幾倍,自然會重新作資產配置版圖。

展望下半年,賴正鎰認為,儘管有美中歐貿易戰的保護主義籠罩全球,造成貿易供應鏈變動,可能剛開始對全球經濟成長與各國出口貿易稍有影響,但各國應會調整貨幣匯率因應,下半年若美中貿易戰有「利空出盡」的現象,那樣全球景氣就可望持續好轉。

他也點出五大現象,讓人對下半年房市表現深具信心。第一是全台土地交易量達爆熱門,上半年累計已達903億元,直逼千億元。其中,新北市土地交易金額最高,達139億元,台北市為115億元,高雄也有113億元,其餘三都則在46至67億元間。桃園、台中及高雄都出現標售土地標脫率與溢價率的新紀錄,多為建商出手且志在必得。

賴正鎰指出,北市市區菁華地段的大面積土地難覓,新案稀缺的情況下,不久就會出現像香港房價不斷飆漲的現象。建商未來在北市推案會以「都更」為主,多數建商應會著眼在都更與合建案,但都更時程繁複冗長,每個案都要進行10年左右,所以每家建商手上至少要有10個都更或合建案,才夠應付推案時程。

其次,根據內政部統計,今年1至5月六都建照件數5533件,總樓板面積為944.75萬平方公尺,分別較去年同期增17.4%及23.6%,甚至今年前五月就與去年上半年5690件、931.19萬平方公尺的總量相當(如附表二)。可見建商看好房市,加緊申請建照,且有放大坪數趨勢、出現上半年推案量大增。今年上半年六都預售推案估算約5200多億 (如附表三)、已達去年整年(7,455億)的七成。光是今年上半年六都預售推案估算約5200多億 (如附表三)、已達去年整年(7,455億)的七成,他大膽預測全年有機會上看兆元。

在房價方面,內政部不動產資訊平台資料顯示,六都今年Q1住宅買賣平均總價為1022萬元,較上期增1.13%,比去年同期增3.33%;而六都之中「房價回溫最快」的是台中市,交易均價達1057.9萬元,較上期成長2.21%、較去年同期成長8.75%。

賴正鎰認為,「量增價穩」趨勢已成形,像在台北萬華已回檔到58萬元以上,新北新莊房價約每坪45至48萬元。台中西屯、南屯的單元二、三重畫區已上揚到40萬元,北屯松竹路捷運機廠區站穩32萬元,南區與烏日交界受惠三鐵共構,房價每坪已到28萬元,連大里、太平新成屋也來到22至26萬元。南台灣的高雄鼓山農16及美術館特區,分別站穩24及28萬元,鳳山文山特區也在21萬元左右。

他認為,游資充沛加上利率維持低檔,帶動資金移轉和置產風潮;同時逢年底直轄市及縣市長選舉,政策面釋放許多建設藍圖,都是房市利多。現在各案場接待中心的來客數與來電量與去年底相比,增加超過3成。推案趨勢也不同於去年,北中南三大都會區過去以18至25坪兩房小宅為主力,今年是換屋族與置產族進場,30至70坪為主流產品,且去化很快。

附表(一) 六都上半年家戶購屋比

區域2016.1-62017.1-62018.1-6年同期增減率
台北市0.88%1.06%1.25%0.19%
新北市1.17%1.66%1.77%0.11%
桃園市2.34%2.16%2.07%-0.09%
台中市1.61%2.01%1.97%-0.04%
台南市1.09%1.35%1.57%0.22%
高雄市1.32%1.56%1.50%-0.06%
資料來源/各區地政局、民政局
製表/鄉林不動產研究室 

附表(二) 2017與2018上半年六都建照件數與樓板面積統計  (單位:件數/平方公尺)

20171月2月3月4月5月6月總計
件數979790110087197211585870
樓板面積1,940,9861,077,1501,768,7951,577,7201,277,2981,670,0429,311,991
20181月2月3月4月5月6月總計
件數1301608126211081254 5533
樓板面積2,248,3951,025,1782,574,2791,693,4591,906,253 9,447,564
資料來源:內政部營建署 (2018.6月數字尚未公佈)

附表(三) 六都2018上半年預售推案規模

區域推案金額(億)推案戶數(戶)
台北市1,028.12580
新北市1,225.47236
桃園市713.86540
台中市920.58150
台南市687.64033
高雄市673.35803
合計5,238.734,342
資料來源/不動產公會、市調資料