複合商場搶進台中各區新興商圈產生群聚效益

鄉林不動產研究室：消費效益帶來人潮+錢潮  活絡店面經濟學

台中市受惠於三井OUTLETPARK進駐台中港，秀泰影城活化東區商機、Costco好市多站穩南屯等大型複合式商場帶來穩定就業機會，去年人口淨成長超過1.1萬人，年增4%，人口成長帶動更消費需求，這三大商場趁勝追擊，再度挹注在東區，北屯區與南屯區等區域，帶動商圈群聚效益與店面消費經濟，使得具收益潛力且入手門檻較低的店面，買氣暴增，尤其1,500至2,000萬元區間的店面標的物，出現供不應求現象。

鄉林不動產研究室指出，台中連年人口淨成長，台中市升格直轄市八年來，人口從264.8萬增加為目前280.4萬人，平均每年增加近二萬人口，除了中科、台中工業區及精密機械園區持續提供就業機會功不可沒之外，高綠覆率的環境及便利交通條件也大幅加分。

根據戶政局人口統計資料顯示，2018年設籍居住人口較2017年淨成長最多前五名的行政區分別是北屯區3,647人、太平區2,060人、南屯區1,341人、沙鹿區981人、西屯區901人；海線推案熱區沙鹿人口淨成長超越包括了逢甲商圈及地王新光三越商圈所在的西屯區，6-10名則分別是烏日、南區、清水、潭子及東區，蛋白、蛋黃區域輪動的現象相當明顯。

看好「人潮=錢潮」的消費商機，國際大型購物中心MITSUI三井、蔦屋書店、影城商場，頻頻來台中投資，商場與商圈融合發展出許多生活機能優越的新興商圈，店面及住宅詢問度同樣火紅。

像是七期的「T&R廣場」成功地吸引日本蔦屋書店、泰國Woo Taiwan與吳寶春店等進駐，將市政北二路商圈延伸至國家歌劇院，形成完整的一日精品生活圈；而MITSUI三井除了台中港之外，最近也正式與台糖簽訂中廠區地上權合約，將於台中市東區的台糖湖濱生態公園旁，規劃大型購物園區「三井Mitsui Shopping Park LaLaport」親子複合式商場，預定明(2020)年動工，再添東區利多。

知名商場進駐台中，促使台中市店面交易熱絡起來。鄉林不動產研究室說，從內政部實價登錄資料比對，台中市去年店面交易資料有657筆，其中每坪單價達到百萬俱樂部以上的黃金店面約15筆，依交易單價前十名包括南屯區大墩路等2筆；北區五權路、中清路等2筆；北屯區崇德路二段、東光路等2筆、西屯區文心路三段、文華路等2筆；西區中興街及大里區爽文路各1筆 (附表)。

鄉林不動產研究室表示，台灣利率連11凍持續低檔、但店面、住宅租金卻背離上揚，對於有自住及創業需求的人來說「租不如買」，無論是台商或中小企業主、高階經理人都在尋找報酬率佳的置產標的，促使房市交易升溫，中央銀行最近也公布五大銀行今年前兩月新增房貸金額為840.48億元，年增10%，顯示房市成交量已擺脫谷底、穩定成長，更激勵置產族湧進。

鄉林建設副總經理方偉民分析，店面置產族考慮報酬率，知名一級商圈如七期新市政、新光三越、逢甲、一中、公益路商圈等，雖租金收益及出租率可能較高，但購置成本至少4、5,000萬以上，因此人口集中的重劃區新興商圈、人車流量大的重要幹道沿線、捷運周邊、火車站附近第一排店面也是置產族下手的目標。

商圈與房市產生連動，方偉民說，因應這一波因中美大戰而回游的台商置產潮，搭配台中市捷運綠線即將完工通車、而捷運藍線也緊跟著要啟動的交通利多，一度冷卻的店面產品重新熱起來，而看好新興商圈帶動人潮與租賃需求，除了店面之外，也有不少置產族把一部份資金佈置於兩房甚至於一房的小坪數住宅產品，在投報率普遍達到3%上下的市況中，接手買盤相當踴躍。

例如Costco好市多先是在南屯開幕多年以來，已經穩定具有一定規模的消費市場，去年再度宣布要進駐北屯區松竹路的捷運綠線機捷站附近，商圈磁吸效應已經發酵，不少置產族。鄉林建設今年初新推的預售建案「鄉林天韻」，在省道台三線上、台74線潭子匣道口邊，也鄰近Costco好市多北屯新據點，今年二月份才開賣，一個月時間不到，15戶店面已經剩下2戶，最近還有補教業者、醫師要來買二戶合併打通店面，但是已經沒得買，總價2,000萬元以下的店面需求強勁、同時，住宅部份也已經熱銷七成。

同樣地情形，原本屬於老舊市區的東區，也因台鐵新車站啟用、秀泰影城、新時代購物中心進駐而翻身，加上農曆年後日本三井不動產集團隨即宣佈搶進台糖湖濱生態園區，更讓東區身價鍍金、完全地翻轉過來。

附表:台中市2018年店面交易前十名區域分佈