年改退休金縮水 置產收租闢財源風起

年金改革三讀通過，催化一波”以房養老”的置產收租風潮，因應公教人員月退18%優存利率兩年後歸零，不少公務員提前規劃月退俸的投資管道，有些還南下中南部都會區看房打算買屋收租，準備開闢租金作為固定收益，貼補縮水的退休金，這樣的多元化以房養老觀念正在漫延！

對抗通膨和收入縮減，最值得考慮的投資工具之一即是收益型房地產，鄉林不動產研究室指出，股市上萬點後獲利空間較有限、風險性也高，相對之下，房市在利率維持低檔且房貸利率下降至1.655％、創下2010年7月以來新低情況下，帶動「房地合一」後許久沒進場的投資買盤，畢竟手上擁有第二棟不動產，才能出租創造所謂”被動式收入”，也成為退休公職人員挹注月退俸的有力選擇。

中央銀行發布的5月五大銀行新承作放款數據，房貸利率下降至1.655％，較4月時降低0.011個百分點，購屋貸款壓力明顯減輕，吸引自住及投資族進場新成屋與中古屋，根據內政部統計，今年一至五月全台房屋買賣移轉戶數102,643棟，比起去年同期85,958棟成長19.4%、近二成。

退休養老算盤打得精”斤斤計較”， 鄉林不動產研究室說，立法院通過公務人員、公立學校教職員以及政務人員等三項重大年金改革法案，公教人員紛紛打探保值的房地產市場，希望能在月領退休金與存款利息雙雙變薄前，趁早將固定資金投入房產或坐收房租，既能理財置產又能保值抗跌，考量房屋總價、購屋選擇、氣侯及環境等因素，愈來愈多退休族將購屋置產目標瞄準台中與高雄，今年前五月房屋移轉案件前三名依序正是新北市19,895棟、台中市15,187棟、高雄市13,564棟。

近年因應房市不景氣及少子化，小宅產品當道是各都會區共同現象，鄉林不動產研究室也發現，今年不動產市場雖然穩定回溫，但交易坪數持續向下修，以去年1-5月移轉棟數85,958棟、移轉房屋面積10,012,851平方公尺計算，平均每棟交易坪算換算下來約35坪(1平方公尺=0.3025坪)；而今年1-5月移轉102,343棟、面積11,304,227平方公尺，每筆交易坪數僅33坪、短少了2坪，雙北市甚至平均每棟交易坪數僅有26坪；而台南市每棟交易平均39.54坪居六都之冠，接近台灣省縣市的40.44坪(詳如附表)。

鄉林建設副總經理方偉明說，從最近前來看屋客戶訪談中了解到，當小宅市場遇到退休金縮減時代，「退休金四分法」的養房術也開始流行起來，如果只以儲蓄保險做為理財的話，不但過於保守，效率也過低，尤其是低利率時代，更不能光靠存款利息，很多公教人員現在都選擇55-60歲就退休，其實若能夠拿出月退金的四分之一作為置產投資，不僅還可以享受低利優惠，在建商還願意就房價讓利時，應該要先選擇好地段的商品加碼進場，一來開闢穩定收益、二來可以先為子女置產準備。

方偉民指出，投資小坪數房產年租金收益在台中市約3.5到4.5%，以鄉林建設在中市南區約12年的建案「鄉林雅典」為例，市價大概每坪20萬元，社區裡兩房26坪的投資成本是520萬，依目前管委會所了解租賃行情，兩房產品月租金差不多有18,000元，換算下來年投報率4.15%；如果是五期重劃區「鄉林夏都」，則投報率會更高、是相當不錯的投資工具!

投資不動產不但保值還可以坐收租金，兩全其美，事實上，”以房養老”的觀念也日益受到重視，依行政院金融監督管理委員會的統計顯示，自2015年11月國內第一家銀行開辦「以房養老」房貸業務至今年第1季為止，已經有1,484件的承作案件，總金額達到78億元以上，平均每一天就有3件的成功申貸案件，可見有越來越多人能夠接受這種在國外已經盛行多年的不動產理財方式，把房子的安居功能再擴大變成自己的養老基金。

鄉林不動產研究室指出，先前曾有人擔心年改所及，退休公教人員投資買房的房貸可能會因此付不出，而影響接下來的房產表現與置產意願，其實之前的公職族購屋房貸應該都差不多已經接近到期或付清，不少人早轉租當專職包租公婆，對房產市場影響不大，反而有利於加速新投資房產的資金投入，讓上半年已經旺起來的房地產，在今年下半年可能會更加火熱，尤其是千萬元以下低總價小宅後市看好。

附表:2017年1-5月全台建築物移轉登記