建商逆向操作 新莊副都心鎖定二次換屋族群

挾休閒化居住品質及交通便捷利多，60坪以上的中大坪數站穩市場

後奢侈稅時期的928檔期房市，建商因應自住首購需求，力推30坪以下的小案，尤以推案量大的雙北市更為明顯；但在新莊副都心重劃區，不少建案反其道而行，鎖定跨區移居的二次換屋族群，形成60坪以上中大坪數產品為主的換屋市場，讓銷售市場看淡不淡。

建商認為，雖然受少子化影響，目前全台家戶平均人口數僅有2.83人，但多數換屋族群為了追求休閒化的居住品質及舒適度，讓偏好「大四房」產品者，在新莊副都心地區自成一格，而且去化速度又快。

位居新北市交易最熱區的新莊區，挾著中央合署第二辦公室完工進駐、國家電影文化中心規劃建置，區內並規劃了四座全新的主題公園，加上捷運新莊線6月通車等交通利多因素的帶動下，交易熱度有增無減，新北市捷運網愈來愈完整，成功吸納大台北自住客跨區移居。

鄉林不動產研究室表示，新莊坐穩新北房市交易王寶座，除了預售、新成屋買氣集中頭前重劃區及副都心重劃區之上新莊之外，中正路、輔仁大學附近的下新莊，在捷運新莊線末端站丹鳳站及迴龍站的通車效益帶動下，也吸引不少首購族搶進。

依新北市地政局公布的統計資料，今年一至八月，新莊區建物買賣移轉交易戶數11,728戶，比起2012年同期8,552戶增加了37.1%，成長幅度超過三成，且超過三的人口是來自台北市跨區移居的大量湧入。

鄉林不動產研究室觀察，奢侈稅修法問題雖造成投資客縮手，但房市仍保持買賣溫度，且建商為迎合自住型首購需求，在雙北市在地的建築業者搶蓋低總價的小宅，以利去化，新莊副都心也不例外，今年以來出現不少小宅新案。

但多數老牌的大型建商仍主打「中大坪數產品」，最主要原因是這裡購屋客層，約有五成是屬於45歲以上的中小企業主，他們為經濟打拼之餘，也會懂得享受，開始要求生活環境與居住品質，希望房子要夠大、享有自我不被家人打擾的空間，並且社區內最好有健身房、游泳池等休閒設施，下班後隨時可以運動及放鬆。

新莊副都心重劃區案量之多，更可說是各家建商必爭之地。根據市調資料，目前熱銷個案包括鄉林淳青、遠雄國都、中央公園、巴黎公園、米蘭公園、謙量、冠德天尊、NY璞緻、宏盛帝境、亞昕向上。除了米蘭公園規劃36～48坪中小宅及NY璞緻主打19～40坪的小宅之外，其餘清一色多是55坪～80坪中大坪數產品、甚至於90～150坪超大宅(詳見附表)。

鄉林建設協理邱博威說，新莊副都心建案多、產品相對多元化，價格也是高下互見，從「鄉林淳青」成交客戶素質、需求而言，在地換屋族固然佔購屋比重五、六成，來自台北市中正區、中山區及松山區等地的跨區購屋客也佔近三成。

這些跨區已購客看中新莊副都心公園多、公共設施完整，而且最重要地是，台北市地窄人稠、居住空間小，移居到新莊區，居住尺度變大、視野也不同，大四房空間，多出一間房可以規劃個人收藏陳列室、或者視聽影音室使用，讓生活更加自在。

他指出，新莊地區大宅、小宅各有所需求及市場，對於換屋族群來說，因為擁有一次以上購屋經驗，對空間及生活機能更加挑剔，中大坪數以上的大四房可以依住戶需求量身打造最宜居的活動空間，深獲青睞。

鄉林不動產研究室說，儘管下半年房市仍受奢侈稅修法的不確定性、房貸成數管制等因素干擾，但市場預期QE不退場，利率持續維持低檔等利多，在客戶猶豫、觀望期比起前二年有延長趨勢的現階段，產品設計的特殊、細膩性，還有品牌認同度才是決定購屋者出手的關鑑因素。附表： 新莊副都心主要熱銷建案市調一覽表