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「黑鄉」翻身 北市南港、北縣新莊房價齊揚

看好新莊房市前景,鄉林、中悅、遠雄、興富發等上市櫃建商及金融保險業者超過二十家插旗新莊副都心,目前台北縣政府受理該區段的建照申請有二十餘件,推估第二、三季建照將陸續核發,屆時新莊副都心推案將出現百花齊放榮景,以台北市南港的經驗,新莊房市將有二到三成左右漲幅。

觀察大台北都會區的市政發展重點及未來規劃方向,內科南港重劃區、信義計劃區、台北站前特區及跨過淡水河的新板特區、新莊副都心,在交通建設、行政中心進駐及區域弁鈳W劃完善的情況下,已然形成黃金智富走廊,不過這條走廊的兩個端點,南港區及新莊市,過去都是俗稱『黑鄉』的工業區。

區域重劃加上公共規劃最能點石成金,即使昔日黑鄉,也能成燙金區段,這種發展過程在台北市南港區最具代表,已有每坪百萬預售案推出,在台北縣則首推新莊,副都心重劃區今年新案一坪上探五十萬。

鄉林不動產研究室表示,早期的南港有公賣局、南港輪胎、中南紡織、台肥等廠進駐,到七零年代工廠增加到七百多家,正式成為北部工業重鎮,在這樣的包袱下,南港區在九○年代初期,新屋行情只有十來萬。

在南港軟體工業園區、第二世貿中心、南港展覽館、捷運板南線、內湖線、三鐵共構南港車站等重大建設及政府重劃交互加持,南港區價去年突飛猛進,今年更加入『百萬俱樂部』,傳出將有每坪百萬預售案推出的消息。

同樣有『黑鄉』背景的新莊市,過去同樣工廠密布,居民以藍領、黑手居多,鄉林不動產研究室表示,過去一般對新莊地區印象為工業區,尤其上新莊段,房價不高,十年前一坪甚至只有十萬上下還乏人問津。

近十年來工廠相繼遷出,在區域重劃、重大公共建設進駐及交通建設發酵下,上新莊鹹魚翻身,去年成為北縣漲幅最大區域,首度超越新板特區,預售均價每坪已近三十萬,上新莊的重劃區甚至已到四十五萬。

南港、新莊兩大傳統北部工業區在地方政府規劃下,房價演出激情秀,然而,激情過後的所拱出來的房價,是高點呢?還是起漲點呢? 鄉林不動產研究示表示,觀察這兩年來推出的指標建案發現,各大都會區推案價格頻創波段新高,實際銷售狀況捷報頻傳,且陸資陸客來台加大房價想像空間,更能支撐各區域行情續創新高,最近北市仁愛路、臨沂街口以每坪單價679.08萬元成交,及北市羅斯福路三段土地以每坪719.48萬元成交,國內住商雙地王同日爆新,就是最佳例證。 鄉林不動產研究室指出,雖然去年南港區的預售均價一舉衝破五字頭,與鄰近的松山區近七十萬及北市近六十萬的均價相較,仍有一成到兩成的價差,相對來看落後補漲有機會。

板橋地區平均預售房價已邁向四字頭,新板特區部份新建案開價已達八字頭,而新莊是北縣繼板橋之後的重點發展都市,特别是新莊副都心重劃區,政治、交通及商業建設的規劃均不輸板橋,未來建案推出後,漲勢直追新板特區。

鄉林不動產研究室表示,新莊地區預售均價目前不到三十萬,與板橋有兩成價差,在新莊副都心領軍下,上攻力道強勁,近期上市建商在副都心購地動作依然積極,最新成交價已飆到每坪一二七萬,購地成本越高,將來房屋賣價越高,一般估計新莊副都心至少還有兩成到三成的漲幅,將牽動整個新莊地區房市續漲。

 南港區新莊副都心
從前印象有三害:工廠多、鐵路阻斷區域交通,地處台北市邊緣,有北市黑鄉之稱同樣:工廠多,地處台北縣邊緣的工業用地,居民以藍領、黑手居多。
近來改變工廠相繼遷出、基隆河已整治、加上南港經貿園區開發及高速、快速道路、捷運等多項交通建設匯聚,已改頭換面成為台北新科技園區工廠相繼遷出,縣府整地重劃,打造綠色生活環境,公園綠地、快速道路相繼完工,中港大排河廊改造工程、捷運線全力搶工,改頭換面成為北縣政商重鎮。
都市轉型從早期加工出口區轉型成為以知識、軟體產業為重的台北新核心從早期加工出口區,轉型成為與新板特區共構而成的新北市雙核心
未來優勢南港捷運站將通車,由永春站或後山埤站過來看房子的客戶明顯增多,交通依舊是未來優勢政治、經濟、交通、文化、休閒五大核心規劃,並提供新莊、泰山、五股形成之『新五泰共同生活圈』所需都市機能。
目前房價目前預售均價每坪約80~90萬目前預售每坪約40萬
未來房價和附近的松山區相比,至少還有一成的成長空間和新板特區相比未來有二到三成上長潛力