平均地權條例即將上路  大齡中古屋愈來愈搶手

大齡中古屋愈來愈搶手，內政部統計去年Q4全台住宅轉移平均買賣屋齡26.87年，六都當中又以台北和台中市平均交易屋齡達30年以上最高，其中台中市去年Q4住宅買賣移轉棟數，20至40年屋齡加總交易比重竟高達6成以上。而內政部都市更新入口網也統計，截至今年Q1台中市受理危老建築重建，短短一年就多出219件，核淮案件也增加145件，受理件數居六都之冠。

鄉林不動產研究室指出，老屋身價看漲，主要是受到禁止預售屋轉約買賣「平均地權條例修正案」即將上路，資金從預售市場後轉向中古市場佈局，不少置產及投資族群搶買30年以上屋齡老舊房屋整修出租，邊當包租公邊養房，等待危老重建的商機來臨，開發商也不惶多讓，積極布局。

內政部不動產資訊平台統計，111年Q4全台住宅買賣移轉的平均屋齡26.87年，其中，屋齡在5年以下新成屋比重僅有11.5%，6年以上20年以下為18.67%，而大齡20-30年住宅移轉佔最大比重31.17%（附表一）

再從六都的平均交易屋齡來看，台北為31.74年、台中30.89年，近來老屋成為住宅交易主流大宗，30至40年屋齡交易市場接受度也很高。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，新建案的建築設計與工法、防震都是最高標準，住起來讓人安心、舒適，而且新大樓社區有公設，生活機能加分。台中市去年Q4住宅交易移轉有高達45%是危老門檻30年以上老宅，這些大齡宅多屬民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈，老建物通常建築本身已沒什麼價值，在居住安全上也有待考驗，但坐落於生活機能完善成熟商圈，對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈與交通動線的人而言，仍具有相當吸引力。

此外，鎖定老屋市場還不乏有投資族群，在預售轉約禁令下，乾脆就以價格較容易入手的老房子作投資標的，短期買來稍作整理出租坐領租金收益，長期則是等個好價錢轉手或都更、危老重建商機到來。

尤其近年來台中市的各項重大建設陸續到位，鐵路高架化以及捷運綠線通車後為原先許多老舊區域挹注商機，讓老宅交易活絡，自住或置產需求強勁，也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高，加上可享有危老獎勵，堪稱高投報率，成為建商、置產族投資房市新藍海。

鄉林不動產研究室分析，台中市重劃區多、近年預售住宅推案量一直是六都之冠，但隨著土地、營建原物料和工資上漲，房價基期也愈墊愈高，因此有購屋需求者在預算考量下會有所取捨，棄新房子改而購買生活機能成熟的舊市區老屋翻修，一來舊法規低公設比、坪效較高，二來經濟負擔較低。

鄉林不動產研究室說，升息加上打房，房市自去年底開始快速降溫，預售屋禁止轉約新制讓投資客退場、也讓購屋大眾心存觀望，新建案成交期拉長情況下建商不願追價囤地，與地主洽談合建、危老重建成為現階段建商避險最佳工具，因此危老合建申請案件激增。

以台中市為例，截至今年Ｑ１止申請危老重建受理案件733件，與去年Ｑ１累計514件作比較，也就是短短一年內申請案件多出219件，增加件數居六都之冠；核淮案件也增加145件（附表二）。 台中市危老重建案件大幅增加，依市府都發局核定計畫清冊，110年全年共核定132案、111年核定151案，平均核准基地面積280.2坪。今年截至3月13日止已核定19案。以去年來說，申請最集中的區域，前五名為西屯區23案、北區19案、北屯區19案、南區15案與西區14案。

附表一：六都111 年Q4住宅買賣移轉屋齡比重分析       　　　單位：年/%

附表二： 六都2023.Q1危老重建申請核准案件統計       　　　單位：件/坪