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通膨、工料雙漲與升息 高房價推升全年總銷破2兆創新高

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰今日指出,受全球通膨與升息影響,工料雙漲及預期房價漲價心理影響,大量資金追求有限資產,今年預估全國推案總銷突破2兆元,高於去年的1.82兆元,他認為這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象,只是「虛胖」,儘管房貸利率逐步調升,但房價短期不會跌。眼見立法院勢必通過平均地權修正案,政府也持續緊縮土建融限制,建商要先去化已購入土地,只好放慢推案腳步,他預估明年房市「量縮價穩」,總銷年減2成,剩下約1.6兆元左右。

賴正鎰分析,全球新冠疫情已延燒3年,飽受Omicron病毒肆虐,造成海運塞港,各國就在封城、重啟之間來回無數次,而打了300天的俄烏戰爭,金屬等原物料缺乏,致使產業結構變化,造成供需失衡,原油與金屬價格漲,鋼,鋁,銅線,玻璃等建材也隨之大漲40%至100%。歐美國家CPI消費者物價指數,紛紛推升到40年來最高點,通膨壓力頂天。

美國聯邦準備理事會(Fed)日前再度宣佈升息0.5個百分點(2碼),儘管終止連三升3碼,但基準利率已調升到15年新高,聯準會也強調為防止經濟繼續衰退,明年將持續緊縮,但會縮小升息幅度,預估直到2024年才會降息。美國財政部長葉倫(Janet Yellen)也認為美國2023年通膨將大幅降低,就業保持穩健,歐盟也跟進升息,只有中國大陸與日本採取貨幣寬鬆。

美國升息,外資迴流美國,美元大幅升值卻使得歐元,臺幣及日幣大貶,歐元11月下旬貶至1.02兌1美元,臺幣10月下旬一度貶破33元,日幣10月20更來到150元兌1美元的歷史低點,歐盟宣佈跟進升息降低貶值壓力,都連帶影響了歐、亞國家的股匯市。

臺灣也在今年五月起受新冠疫情大爆發、台幣貶值、美國眾議院議長佩洛西訪台造成大陸軍演、中美台三角關係變化,嚇跑外資,臺股動盪從萬八跌回萬四。對歐美國家接連升息救通膨,我國央行三月起累計升息2.5碼,存款準備率調升2碼,房貸利率升至1.952%,逼近2%,對貸款1,000萬元的房貸族來說,這次升息後,每月約多出588元利息。

全球疫苗註射普及率提高,新冠肺炎輕症流感化,各國決定與病毒共存,歐美國家率先開放後,臺灣也決定加快解封腳步,重啟國門。大陸也從12月起慢慢解封放寬防疫措施,要求國銀加大支持房地產資金,出台「金融16條」來救房市,快速解封準備全力拚經濟。

國發會去年預估今年內需消費動能回溫及全球新興科技趨勢帶動出口等內外需挹註,今年經濟成長率可有6.09%,但在日前央行召開第四季理監事會議後,已是第3度宣佈下修今年經濟成長率至2.91%,同時預測明年經濟成長率僅有2.53% ,代表未來2年保3無望。

賴正鎰說,去年底迄今,政府連七道打炒房令,央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成,並規定購地後18個月內要開工,否則要降低貸款成數,開發商被逼得提早推案,全國推案總銷在上半年就突破兆元,也因為疫情穩定,加上通膨造成工料雙漲不停,房價上揚的預期心理,Q3之前資金置產情況旺盛,房價漲到歷史高點,但下半年經濟景氣轉差,大家消費趨於保守,房市交易急速冷卻,建商推案也更加慎重。

根據統計,全台今年1-10月累計建物買賣移轉26.6萬棟,較去年同期27.9萬棟衰退5% ;而六都累計1-11月買賣移轉22.3萬棟,與去年同期相較衰退幅度達到7%。另一方面,由於預售市場反應較慢,全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8%的小幅成長。在通膨升息、土地與營建成本翻倍推升了總房價,各縣市不動產開發公會也調整並推估今年的預售總銷金額,將首度突破二兆元大關(附表一)。

房價愈來愈高,六大都會區土地更一地難求,從今年推案區域分佈可以看出,根據各不動產公會會員申報開工資料顯示,六都今年全年推案戶數估10萬2,728戶,較去年微成長3.6%,人口最多的新北市和臺中市,因為前幾年推案量大、基期高,今年推案明顯下滑10~15%,而南臺灣的臺南和高雄挾著台積電加碼設廠的題材,後來居上推案成長幅度達二~三成以上。

對於明年房市表現,賴正鎰說,美國聯準會和歐洲央行異口同聲明年將縮小升息幅度,可見全球通膨趨緩,升息可望放慢,而中國大陸也大幅解封,預估2023年經濟會逐步邁向復甦之路,消費者為求保值,明年還是會照買房,但建商要去化先前已購入土地與餘屋,加上土地價格維持高檔,工料建築成本仍高,減少預售屋或延遲推案,但房價跌的機會不大。

至於推案熱點,他認為,六都依以軌道經濟、科學園區題材掛帥,雙北部份精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區;桃園青埔、龍潭科學園區以及臺中中科附近西屯、龍井區和烏日高鐵特區;高雄市楠梓產園區,美術館農16特區還有臺南安平區與緊鄰南科的善化區,都相當有潛力。

賴正鎰說,升息和打房都不利房市,危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟,他認為打房搞錯方向,建議應多聆聽業者意見,從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。

此外,豪宅限貸令實施屆滿10年,賴正鎰說,近十年來各地平均房價飆漲三至五成以上,但豪宅限貸總價門檻,卻還在限制北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元,他建議政府應儘速檢討,最好是取消,不然也應該放寬,比如說臺北市改為9000萬元,臺中上修到6000萬元。

展望2023年房市,賴正鎰指出明年五大趨勢如下:(一)景氣回溫,但消費保守,剛性需求為大宗,購屋總價預算控制在1500萬元以內的產品去化快;(二)房地產微利時代來臨,空間壓縮不利於中小型建商,經營會比較辛苦;(三)政府一旦通過平均地權修例修正案,禁止預售轉約與管制私法人購屋,高資產族群游資將湧入商用不動產;(四)建商延後預售推案,供需失衡加上新成屋價格降不下來,二手中古屋交易看旺;(五)土地價格居高不下,加上市況不明朗,建商標地意願低,都更合建和危老重建案件更為搶手。

<附表一>

2022年全台預售房市推案統計 單位:億元/戶

縣市別2022總銷金額2021總銷金額年增減率2022推案戶數2021推案戶數年增減率
台北市3,380.13,193.75.8%9,1038,6355.4%
新北市3,603.44,012.3-10.2%15,04017,843-15.7%
桃園市2,831.22,420.925.2%19,82117,94510.5%
台中市3,824.73,492.820.9%25,87528,826-10.2%
台南市2,464.91,795.448.4%16,04413,14323.6%
高雄市2,357.31,682.546.1%16,84512,80531.6%
六都合計18,461.616,597.611.2%102,72899,1973.6%
台灣省2,046.01,638.724.9%17,10415,18712.6%
基隆市69.463.39.6%70259418.2%
新竹縣市517.0423.222.2%3,2283,575-9.7%
苗栗縣285.7173.664.6%2,2741,54347.4%
南投縣60.256.76.2%68253727.0%
彰化縣374.2318.417.5%3,2902,86314.9%
雲林縣95.891.54.7%9348756.7%
嘉義縣市183.9167.49.9%1,7251,54211.9%
屏東縣165.1134.522.8%1,7761,55114.5%
宜蘭縣182.3132.937.2%1,5101,33513.1%
花蓮縣112.477.245.6%98377227.3%
總 計2,0507.618,236.312.5%119,832114,3844.8%
資料來源:不動產開發公會、市調                     製表:鄉林不動產研究室