營建成本創新高推升房價 H1置產抗通膨持續發酵

今年前6個月在物價漲不停、政府猛打房，央行續升息抗通膨的情況下，讓購屋者持「若不買又續漲，若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。商總主席賴正鎰今天說，上半年房市表現，購地少七成，來客量少五成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩，報復性消費復甦在即，上半年擬推新案都會延到Q3、Q4推案，下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局，預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。

對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣。賴正鎰說，政府打炒房一年來效果顯著，但房地產業也慘兮兮，所以他向立委們喊話，年底馬上就要縣市長選舉，大家都很忙著輔選，短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法，更不需要用打房議題來騙選票，他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。

他先從國際局勢來分析說，全球各主要國家今年五月的CPI消費者物價指數推升到40年來最高點，英國高達9.1，還遠高於美國的9.1；其他歐盟國家，像是法國5.8，德國8.2，義大利6.2。亞洲地區新加坡4.8，泰國5.2，韓國4.6，台灣3.8。日本CPI指數雖僅有2.5，但是日幣大幅貶值到140兌換1美元，仍持續進行寬鬆政策。美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨，台灣也隨之升息兩次達1.5碼。

賴正鎰說，台灣房價在去年的漲幅快速攀升，很多人搶著進場買房置產抗通膨，所以多數建商都賣得很好，但全球汽油與糧食等生活支出，今年以來大幅上揚，俄烏戰爭3月開打以來，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建築材料也隨之大漲，建材價格漲了40%，加上土地成本太高，營建業為瞭如期交屋，必須搶工搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45%，原本高興完銷卻可能變成要虧錢完工。

他分析說，台灣通膨率六月雖達到3.39％，但壓力尚不如歐美國家的高，只是全球通膨如影隨形，加上全球股市重挫，更讓消費者堅信「置產抗通膨」，但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中，消費者在購屋心態上，存有「到底是要不要買房？」、「現在進場會不會是買在高點？」、「現在不買，以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。

另根據財政部資料，這兩年持有自住與非自住的住宅房屋者增加，主要是持有1戶及2戶者增加，反映出首購及換屋族群的剛性需求者增加，成為房市支撐力量，而持有3戶以上逐年遞減，代表政府接連打房政策成效顯現。

賴正鎰指出，央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，使得開發商現在都不再買新的土地，加上之前庫存土地已購足，所以全國的今年上半年的購地總金額較去年同期減少了七成，市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50%，建商原本在今年上半年要推的新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售避免吃掉利潤。

賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關(附表一)。游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮延遲到明年，這些種種現象，在政府，開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。(附圖一)

開發商反映土地與建築成本的飆漲，六都房市以臺中漲幅最高，近四年預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。臺南和高雄的平均房價漲幅也逾60%(附表二)。

而雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上臺北市區現在無地可買，所以只能靠都更危老或合建，來降低支出成本。

他說，疫情Q3可望緩和，邊界逐步開放，台灣6月15日起入境檢疫改為3+4，每周入境從7日起從2.5萬人次，放寬為4萬人次，建議政府持續滾動式調整，從八月起放寬實施0+7入境檢疫措施，將有助於爭取更多外國商務客來台，大陸也可望在20大以後放寬入境限制，兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來，屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。

展望下半年房市，賴正鎰點出三大趨勢，包括(一)臺北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。

附表（一）：

六都 2022年 H1預售推案統計                單位：戶/億元

附表（二）：

六都近四年的上半年預售平均單價與漲幅        單位：萬元