老宅翻新後的含金量雖高 但仍考量住宅安全性

鄉林不動產研究室今天指出，這兩年來政府接連祭出打房措施，加上土地價格與建材成本飆漲，越來越多建商不願追價買土地，只得轉攻危老與合建，截至今年Q1六都危老案的核準案，以臺中市的每案平均基地面積281.8坪居冠，甚至出現有些外地購屋者也開始搶買30年以上屋齡的舊屋裝修翻轉，漸漸形成與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

對此，鄉林不動產研究室也提醒購屋族群，若想退而求其次，購買生活機能成熟的舊市區老屋，找人翻修改裝新格局，雖坪效較高，經濟負擔較低，但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質，以及完工後的耐震安全及居住保全，垃圾及信件包裹收取等問題，以免賠了夫人又折兵。

根據商仲業者統計，今年Q1土地交易較去年同期下降約三成，另依據六都地政局公佈資料，今年4月份六都房市交易量縮，買賣移轉棟數合計2萬2439棟，較上月比較，月減11.2%，其中臺南月減20%最多、新北月減4.6%最少；若與去年同期相比，六都年增率正成長者，僅有臺北市1.3%及臺中市18.3%，大臺中房市熱度不減可見一斑。

再從內政部不動產交易統計平臺去年Q4的資料觀察，臺中市五年內新成屋交易佔比不到1%；而25-30年屋齡交易佔比是32.82%、更老舊的30-50年以上的房屋，甚至高達40%，二者相加總高達七成比重(附表一)。

鄉林不動產研究室說，臺中市房屋去年Q4交易移轉建築物，有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅，這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈，一般30年以上老建物，通常建築本身已沒什麼價值，施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區，但挾著低公設使用坪數大、高議價率等二大特點，加上不乏坐落於生活機能完善成熟商圈者，對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言，反而具有相當吸引力。

近年來臺中市區老屋拉皮重建開始流行，日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制，有部分建商已宣佈暫不購地推案，而其他建商為了求生存，轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。

鄉林建設副總經理方偉民指出，買房子最理想狀況是新建案的建築設計與工法都是最高標準，住起來讓人安心、舒適，但考量預算、地段及使用坪數，高屋齡中古屋也一直是許多人的選項。

近年來臺中市的各項重大建設陸續到位，尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹註商機，再加上危老和都更深醞誘因，更讓老宅交易活絡，自住或置產需求強勁，也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。

危老條例自106年5月10日開始施行即將屆滿五年，內政部都市更新入口網資料顯示，截至今年3月底止全國危老重建件數，累計有2,606件受理、核準2,113件，其中臺北市受理792件、準657件居第一，其中臺中市以受理514件、核準373件居第二；但以核準案平均基地面積來說，臺中市則以281.8坪為最高。

鄉林不動產研究室分析，政府這二年火力全開加大力道打炒房，4月初剛通過修正《平均地權條例》草案，炒作房市最高可處5000萬罰鍰，而且全面禁止預售屋交屋前轉讓，積極打炒房，投資客慢慢退場。

部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場，近期也有不少北部建商及投資客到臺中購買老舊中古宅，特別是精華地段高齡宅，整棟買起來拉皮或重新改建再做租售，既享有危老獎勵又具備高投報率，成為建商、置產族投資房市新藍海。

附表一：六都110 年Q4住宅買賣移轉屋齡比重分析       單位：年/%

附表二： 六都累計至2022.Q1危老申請核准案件統計  單位：件/坪