台中都更危老案緊追雙北  鄰近中科的西屯區最多

台中不動產交易平均屋齡高達29.23年，逼近老舊建物的30年門檻，近日舊市區火警與危樓倒榻意外，更凸顯換屋與都更危老的高需求與急迫性。鄉林不動產研究室今天指出，台中市去年家戶購屋比4.91%，每百戶近五戶購屋，換屋與剛性需求居高不下，但礙於重劃區地價創高，建商轉向都更、危老重建案，申請案件數量緊追雙北，又以鄰近中科的西屯區蔚為危老都更的一級戰區。

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第四季全國買賣交易平均屋齡為25.2年，六都當中，購屋平均屋齡最低為桃園市19.52年、最高為台北市平均屋齡29.7年，緊追在後的都會區是台中市，買賣平均屋齡29.23年，逼近30年老舊建築物認定標準

鄉林不動產研究室指出，去年第二季台灣房市受疫情爆發影響一度凍結，但在台商回游的資金行情挹注及疫情平穩下，房市快速升溫，除了新成屋之外中古屋同樣交易熱絡，家戶購屋比也創下近3年新高(附表一)，置產族看準優質商圈地段的生活機能佳，深醞都更潛力，也帶動了屋齡20年以上住宅交易量。

大台中地區換屋族群需求強勁，但政府接連打房，原本已經居高不下的土地價格，在升息助漲下更是一日三市，建商圈地成本愈來愈高，對於都更合建及危老重建日趨積極。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰表示，大台中市區精華地段土地稀缺，重劃區地價又接連飆漲，購地成本增加。這一年多來，政府數波打炒房，央行祭出限縮不動產、土建融貸款，金管會提高不動產授信風險權數，衝擊土地買氣，從商仲業者統計今年第一季全台土地交易額較去年同期下滑24%來看，開發商搶土地的氛圍確實較為和緩。

賴正鎰認為，升息幅度一旦持續擴大，不僅購屋大眾承受房貸壓力升高，建商土地持有成本同樣三級跳，預期小型建商可能會暫時退出推案市場，而大型建商想降低土地成本，只好轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建。像是鄉林在雙北市、台中地區約有20多處都更及合建案的土地都持續洽談中。

鄉林不動產研究室說，截至今年二月止，台中申請危老重建核定案件計363件、核定都更案件103件（詳如附表二），六都中僅次於雙北市。台中市新申請的都更案，又以鄰近中科的西屯區最熱門，主要是受惠於中科擴廠效應帶來科技新貴剛性需求與人口紅利，土地價格與房價攀升，促使地主願意釋出參與都更合建。

台中地區的多數都更申請案位於生活機能優渥的區域，對於購屋族群很有吸引力，像是潭子大豐段逾1500坪老舊廠房的都更重建案，為台中都更面積較大的個案；另外在西屯中科地區8,000坪完整腹地，也有建商將分三階段開發，總銷逾200億元，鎖定中彰投企業主、中科高階主管及醫師等菁英族群。

而鄉林建設今年開春在員林市推出的「鄉林圓頂」，同樣具備員林火車站核心地段及品牌的優勢，鎖定二林中科園區龐大工作機會帶來的人口與交通紅利。

附表: 六都2021年Q4交易平均屋齡及最近三年家戶購屋比        單位:年/(棟)戶

附表二: 六都近年都更及危老核定案件                       單位/件