台北市住宅七成屋齡逾30年 危老都更需求強勁

高齡83歲的央行前總裁彭淮南最近從市價每坪80萬元的舊公寓，搬到市價150萬元的電梯大廈；木柵樓房陽台不堪地震崩塌，鄉林不動產研究室指出，北市平均屋齡36.2年，7成屋齡超過30年，危老與都更改建刻不容緩。近來地震頻傳，更凸顯大都會區人口密集的老舊社區更應加速都更改建，才能追上符合老齡化時代來臨的急迫性與住宅安全的需求。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰建議政府加快都更審查效率與政府執行公權力的決心，與民間，屋主攜手，加速汰換老屋，取得多贏。他也強調，鄉林集團手上超過20個都更案正在進行中，也會積極在雙北地區布局，爭取更多的都更合建案，並配合政府都更政策，做好都市風貌更新與居住安全的社會責任。

目前全台住宅平均屋齡達 31 年以上者總共有 896萬宅，其中以台北市平均屋齡36.2 年最老，而且台北市有高達 71.2%的住宅屋齡超過 30 年，加上土地價值高，因此成為都更合建重鎮，截至今年二月底止，全台已核定公佈實施的944件都更合建案有565件位於台北市，約佔6成左右；其次是新北市169件、台中市107件（詳如附表一）。

內政部營建署統計，全台去年核定辦理都市更新案件共67件，今年前二月扣除過年期間，短短一個多月已核定11件。其中台北市去年都更核定案件計40件，今年前二月新增核定6件，主要分布在大安區與中山、信義、北投等行政區，都更合建案鎖定生活機能完善熱鬧區段的老舊社區，釋出的土地更為搶手。

鄉林不動產研究室說，央行配合政府打炒房政策，近年針對購地貸款成數加以限縮，3月18日宣佈調高利率1碼來調控房地產，土建融也受升息影響；土地銀行日前已宣佈暫停承接土建融新案，且不動產授信也全面凍漲，嚴重衝擊建商的資金取得，預期今年建商參與大型土地標售意願將大為降低，轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建。

老牌建商，鄉林建設在雙北地區手上還有20個都更危老的合建案正在進行；潤泰新近年土地取得專走都更與合建；而累積相當多都更案件成果的全坤建設，上個月再公告簽定北投知名溫泉飯店-熱海大飯店進行合建；此外，中山區50多年老商旅「凱林旅店」去年營運，整棟以1.2億成交將申請危老改建，推出單價百萬的小坪數住宅，目前還在談鄰地整合，盼能擴大基地規模。

建商搶都更，依據北市都發局都更核定案件顯示，去年北市審議核定（含變更送審）都更案件逾百案，其中以大安區15案最多，其次為中山區及信義區同為13案，北投區以10案居第三。

對比北市地政局資料，台北市去年的不動產買賣交易，以中山區4,292棟居交易熱區第一名，內湖區和大安區分佔二、三名(附表二)，房市熱區分佈趨勢相當一致，這些房市蛋黃區深醞潛在老宅換屋族與剛性需求，儼然成為都更合建的一級戰區。

鄉林不動產研究室指出，都更合建案具備地段優勢，若是品牌建商推出更能吸引購屋民眾目光，成為該區域指標個案，例如以中山區來說，是北市發展相當早，且捷運與快速道路等交通便捷，各項生活機能豐富的區域，房價保值性強。像是中山區南京東路二段的「鄉林京華」也是合建案，屋齡約13年，基地格局方正與戶數單純，加上建築設計前衛，更講求生活美學，至今仍是站穩該區段較高行情的社區。

附表一：全台六都都市更新案件數統計表（統計至111年2月底止）

附表二：台北市2021年不動產交易統計