台中房市領軍連旺3年 土增稅與契稅稅收創新高

台中房市挾著中科產能持續擴張、台中捷運即將通車及人口紅利等利多，連續3年推案量居六都之首，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰指出，雖疫情起伏與政府急打炒房，購屋族短暫觀望，但回台資金絡繹不絕與低利環境，若三月起施打新冠疫苗，全球經濟可望趨穩，而實價登錄2.0實施後，房市更平穩，下半年自住剛需買盤繼續出籠，他預估台中市金牛年推案量可能縮減10%，約2700億元，呈「價穩、量微縮」格局。

賴正鎰表示，中美貿易戰及肺炎疫情未歇，各方避險資金湧入台灣，台幣持續升值，內資與外資活水挹注台灣，讓台灣股市及房市呈現多頭。依財政部統計，去年土增稅連續四個月單月突破100億元，且12月單月、全年土增稅雙雙創下2016年房地合一稅上路以來新高；全年契稅則是24年以來新高。去年全年土增稅1,133億元，年增12%，全年土增稅增長的前3名，依序是桃園市、新北市、台中市；契稅增長前3名則是台中市、台北市及桃園市。（附表一）

他說，中部是台商大本營，受惠台商回游資金，讓海外經商企業家返台，投資與置產需求升高，加上中科產能持續擴張吸納就業人口移居，又有軌道經濟及重大公共建設題材，即使短期買盤受打炒房影響暫時縮手，但台中的剛性需求依然強勁。

新冠肺炎疫情起伏，加上央行房貸限縮、土地與餘屋限貸等接連打房政策，今年房地產市場可能出現哪些變數？賴正鎰透露有五大現象，(一)預售屋市場或許有些許動搖，但這只是短期觀望；(二)部分建商可能放慢推案速度，或是暫時封盤，改採「先建後售」的策略；(三)礙於土地限制貸款成數，建商轉向外圍新興區獵地，降低成本，從台中外溢到彰、投地區推案量會明顯增加；(四)老舊市區可操作危老、都更的土地，因不受打房措施限制，也可望吸引建商關注，未來三年危老與都更申請風潮可望湧現；(五)部分上班族改以遠端視訊居家工作，為求健康防疫，改往都市外圍衛星城市、房價較平緩之低密度區域移居。

賴正鎰分析大台中房市趨勢，去年有台中捷運完工將通車議題，加上新興重劃區土地多，使得許多北部建商南下台中推案，建築業界百花齊放，加上台中人口紅利多，成為僅次於新北市的第二大都市，所以2020年預售推案一舉衝破3000億元，創下2016年房地合一稅實施以來的新高，房市大爆發領軍全台。

台中房市熱，不論是重劃區或老舊商圈、台灣大道沿線甚至於捷運共構聯合開發案，到處都可以看到冠德、日勝生、國泰、忠泰及中悅等北部大型建商的身影，外地建商看好台中房市前景大動作圈地，加上房價基期也比台北市及新北市低，就業機會多人口增加、推案戶數持續高漲，台中2字頭房價已屬稀缺。

根據內政部人口統計資料顯示，2020年人口與2019年相比，桃園、新北及台中，人口各自增加0.88%、0.31%及0.2%；高雄、台南與台北則分別衰退了0.26%、0.32%及1.61%；而內政部建照核發統計資料顯示，台中市2018年建照核發宅數22,088、2019年29,042及2020年前11月30,206宅，連三年居全台縣市及六都第一，全年土增稅及契稅也緊追新北市。在買賣轉移棟數方面，台中也以4萬8623棟、年增11.9％，緊追新北市。台中市去年交易熱區前三名為北屯區8,162棟、西屯區6,775棟、南屯區4,522棟。(附表二)

賴正鎰說，去年底完成重劃配地的14期重劃區之外，橫跨南區、南屯區的13期重劃區最快今年下半年就能完成配地，建商早已積極圈地。水湳經貿園區及捷運綠線周邊各重劃區及成熟商圈，以及人口密集的大里15期重劃區，都是台中未來5年的地產新秀。

但政府這一波急打炒房措施，央行與財政部去年底接連祭出土地和餘屋限貸令、購屋信用管制，去年底更通過「實價登錄2.0」修法，將預售屋登錄與紅單納入管理，賴正鎰說，限貸令與實價登錄2.0已經嚇阻了投機客，若政府今年對房地合一稅修法，將閉鎖期從2年延長為5年，加上鋼材及工人、土地等營建成本繼續墊高的話，恐怕新開案的平均開案價，在未來3年內將會從每坪30萬元跳升為40萬元。

鄉林建設去年繼台中「鄉林天韻」完工交屋之後，11月新購入彰化縣員林市新生路的土地，基地面積1460坪，位於員林市商業最繁榮的核心蛋黃區，緊鄰員林車站與員林基督教醫院，周邊生活機能完善，是鄉林首度跨區到台中以南的縣市推案，將規劃21樓的高層大樓地標式住宅、中小坪數的南彰化輕豪宅產品，將成為員林市區最高的地標新大樓，估計全案總銷為21億元，預定在今年6月以後推出。 

附表一：2020年六都契稅及土增稅實徵淨額統計     單位:千元